Stanovanjski krediti na Danskem so prav gotovo ena od najbolj vročih finančnih zgodb tega poletja. Informacije, ki prihajajo s severa Evrope, so veliko presenečenje tudi za dobre poznavalce bančništva in financ. Največja skandinavska banka Nordea je začela ponujati svojim danskim kreditojemalcem dolgoročne, 20-letne, stanovanjske kredite brez obresti. To, da banke ne bodo zaračunavale obresti za dane kredite, oziroma, da bodo obresti za posojeni denar celo plačevale, je bilo še pred nekaj leti nepredstavljivo. Ja, prav ste prebrali, banke ponujajo stanovanjske kredite celo po negativni obrestni meri. Tretja največja banka na Danskem – Jyske Bank – ponuja 10 letne kredite po – 0,50 %. Banka torej plačuje kreditojemalcem, da najemajo denar pri njej.

Stanovanjski krediti na Danskem so najcenejši na svetu

Zgoraj navedena primera pa nista osamljena. Tudi drugi večji danski kreditodajalci (Realkredit Danmark, Totalkredit …) ponujajo celo 30-letne hipotekarne kredite po obrestni meri 0,5 %.

Stanovanjski krediti na Danskem so najcenejši na svetu. Zadnje akcije danskih bank pa verjetno pomenijo tudi začetek novega trenda v bančništvu v Evropi.

V praksi banke ne plačujejo obresti kreditojemalcem. Ob vsakem odplačilu kredita se znesek preostale glavnice zniža za več, kot znaša znesek obroka. Seveda pa je pri celostnem izračunu stroška kredita potrebno upoštevati še druge bančne stroške pri odobritvi kredita, tako da na koncu plačani znesek le ni nižji od na začetku najetega. A vseeno se je zgodila revolucija v obračunu in razumevanju obresti. Hkrati pa so tudi stroški najemanja, odplačevanja in spreminjanja kredita vedno nižji (poglejte si cenik stroškov pri največji banki Nordea). Najemanje kreditov na Danskem še nikoli ni bilo cenejše. Zato je logično pričakovati, da bodo tudi cene nepremičnin dodatno poskočile.

Kako je do tako nizkih obrestnih mer sploh prišlo?

Zniževanje obrestnim mer evropskih centralnih bank, da bi spodbudile gospodarsko rast, se sedaj končno odraža tudi v realem gospodarstvu. Primerov iz finančnega sektorja je namreč že dolgo časa veliko. Informacij o tem, da so donosi dolgoročnih državnih obveznic negativni, smo že skoraj naveličani. Rekordno nizki negativni donosi, niso več nobena posebej nova informacija. Stanovanjski krediti, ki jih banke dajejo svojim strankam, pa so vseeno nekoliko drugačna zgodba. Da bi se tudi posamezniki zadolževali po negativni obrestni meri pa je le nekoliko preveč. Tako smo vsaj mislili do nedavnega. Banke imajo po večini zelo raznolike vire financiranja, od vlog prebivalstva do virov iz medbančnega trga in centralne banke, do dolgoročnega financiranja in še bi lahko naštevali. Ključne pa so vsekakor obrestne mere centralne banke, saj te določajo splošno raven kratkoročnih obrestnih mer v gospodarstvu. Po začetku finančne krize je recimo Evropska centralna banka (ECB) začela najprej močno, kasneje pa bolj zmerno, zniževati svoje obrestne mere, da bi na ta način spodbudila inflacijo in gospodarsko rast. Ključna obrestna mera ECB je obrestna mera za operacije glavnega refinanciranja (Main Refinancing Operations Rate). Le-ta je že dobrih šest let pod nivojem 0,50 %, zadnja tri leta pa je stabilna na nivoju 0 %. To je obrestna mera, ki jo plačujejo poslovne banke, če si od ECB izposodijo denar za en teden. Po dobrih treh letih pa je letos septembra (z veljavnostjo 18. 9. 2019) znižala obrestno mero mejnega depozita (obresti, ki jih dobijo banke, kadar pri centralni banki deponirajo denar čez noč) za 0,1 % na -0,50 %. Podobne oziroma malenkost nižje obrestne mere (-0,75 %) ima tudi Danska centralna banka (Danmarks Nationalbank).

Negativne obrestne mere so stanje v gospodarstvu, ko depoziti povzročajo stroške, namesto da bi prinašali obresti, kot velja v normalnih razmerah.

Namesto da bi dobili obresti za denar, ki smo ga posodili banki, moramo banki plačati obresti. Namen negativnih obrestnih mer je, da spodbudijo banke k bolj aktivnemu posojanju denarja. Pri zgoraj navedeni zgodbi je seveda potrebno poudariti, da je Danska izven evrskega območja (je pa v praksi tesno povezana z njim).

Ali bodo slovenske banke vsaj prisluhnile temu trendu?

Težko je reči. Stanovanjski krediti iz zgornjih primerov nakazujejo dobro prakso danskih bank, ko le-te, v bojazni po skorajšnjem gospodarskem krčenju, raje posojajo denar po izjemno nizkih obrestnih merah (in zaslužijo malo ali nič), kot da bi nadaljevale kreditiranje po visokih obrestnih merah, pa teh kreditov upniki ob ponovni krizi ne bi mogli vračati. Po domače: raje zaslužijo malo manj z veliko verjetnostjo poplačila glavnice, kot da bi pričakovali visoke donose, ki v primeru krize ne bodo realizirani. Gre za malo bolj preudaren, predvsem pa dolgoročnejši načrt danskih bankirjev. Pri nas pa vsakega bankirja skrbi zgolj obdobje do konca njegovega mandata. Zato tudi njegovo obdobje načrtovanje sovpada z mandatom. Kar se bo zgodilo kasneje (poplačilo ali neplačilo dolgoročnih kreditov pa skoraj gotovo dospeva v naslednjem mandatu) je pač težava drugih.

Stanovanjski krediti v Sloveniji

V spodnji tabeli so zbrane povezave na javne ponudbe stanovanjskih kreditov slovenskih bank. Sami lahko presodite, ali so primerljive z zgoraj navedenimi primeri Danskih bank.

V izogib vroči krvi, da primerjam jabolka (kredite v EUR) s hruškami (krediti v DKK) naj povem, da se tega zavedam. Zato dodajam še  primerjavo slovenskih bank z bankami Evroobmočja, ki ga je pripravila Banka Slovenije. V njihovi Mesečni informaciji o poslovanju bank za mesec julij 2019 najdete podatke o tem da so obrestne mere za stanovanjske kredite slovenskih bank za dobro odstotno točko višje kot obrestne mere za stanovanjske kredite Evroobmočja. V Evroobmočju je obrestna mera 1,7 pri nas skoraj 3 %. Nekoliko drugačna slika je za kredite s spremenljivo obrestno mero, vendar je razlika še vedno očitna.

Kako primerjati obrestne mere?

Ponudbe stanovanjskih kreditov se zelo razlikujejo od banke do banke (poleg obrestne mere bodite pozorni tudi na trajanje kredita, zahtevano zavarovanje, možnost predčasnega poplačila itd.). Včasih je ponudbe bank zelo težko primerjati. Zaradi tega so se v zadnjem času pojavili tudi spletni portali, ki zbirajo ponudbe različnih kreditodajalcev in poskušajo na ta način narediti trg kreditov nekoliko bolj transparenten. Za primer si poglejte ponudbe na spletnem portalu Hypofriend.de, ki pomaga kreditojemalcem pri sprejemanju boljših odločitev.

Stanovanjski krediti so skoraj vedno dolgoročna zaveza. Neopazno razliko desetinke odstotka boste zato plačevali še desetletja.

Obrestne mere, ki jih boste na tem zbirnem mestu našli se gibljejo med 0.76 % za 10-letne kredite, 1,22 % za 20-letne in 1,56 % za 30-letne stanovanjske kredite v Nemčiji. Seveda pa so te obrestne mere le relativno dobre ocene, ki se lahko tudi spremenijo, ko dejanski kreditodajalec pred odobritvijo kredita natančno oceni kreditno sposobnost posameznega upnika.

Prihodnost stanovanjskih kreditov

Prav gotovo se mora v Sloveniji precej skrajšati tudi čas odobritve kreditov. Stanovanjski krediti niso potrošniški krediti, toda čakanje na odobritev kredita tedne in mesece je le preveč. Moje zanimanje za hitrost pri odobritvi kredita je spodbudil članek z naslovom: Dobiti kredit je zdaj hitrejše kot zaključiti obisk pri frizerju. Članek je bil objavljen v entepreneur.com in podrobneje opisuje začetek, razvoj in perspektive podjetja Robocash, ki trdi, da procesira kredite v 15-ih minutah. Internet in umetna inteligenca bosta v naslednjih letih prav gotovo pospešeno in vztrajno krojila čas dodelitve kredita. Kot nekdanji bančnik pa pri tem ne mislim zgolj na nepreudarno dajanje hitrih kreditov, temveč na zadovoljstvo bančnih strank. Stranka je vsekakor kralj in bančništvo ne sme biti izjema pri tem pregovoru.

Več o analizi in perspektivah negativnih obrestnih mer

Pridružite se nam na prihajajočem seminarju Finance za nefinančnike, kjer bo več govora o denarni politiki centralnih bank, ki določajo ključne obrestne mere v gospodarstvih in o finančnih tveganjih, ki določajo kreditne pribitke. Ob koncu seminarja pa bomo podrobneje obravnavali tudi časovno vrednost denarja v luči negativnih obrestnih mer in praktične primere izračuna obrokov kredita. Sledite našim finančnim nasvetom ali pa osvojite kakšen nov trik s področja finančne pismenosti.